Como declarar venda de imóveis no Imposto de Renda

Além de informar a compra e a posse de um imóvel na Declaração de Imposto de Renda, o contribuinte também deve informar ao Fisco a venda ou doação do bem quando ele deixar de fazer parte do seu patrimônio.

Veja como declarar a compra e a posse de imóveis no IR 2016

Da mesma forma que a posse de imóveis de valor superior a 300 mil reais obriga o contribuinte a declarar o IR, ainda que ele não se encaixe nas outras regras de obrigatoriedade de declaração, quem obteve lucro com a venda do imóvel em 2015 também está obrigado a declarar, mesmo que a operação seja isenta de Imposto de Renda (veja mais detalhes sobre as regras de isenção no final da matéria).

Imóvel vendido em 2015

O contribuinte que vendeu o imóvel no ano passado pode preencher o Programa de Ganhos de Capital (GCap) ao concluir a venda, mesmo que a operação seja isenta de Imposto de Renda ou tenha gerado prejuízo. O programa auxiliar pode ser baixado no site da Receita.

Joaquim Adir, supervidor nacional do Imposto de Renda da Receita Federal, ressalta que, apesar de opcional, o preenchimento do programa é recomendável. "O GCap permite calcular o tributo devido sobre o lucro obtido na venda do imóvel e, posteriormente, importar os dados diretamente para a declaração do Imposto de Renda".

Se a venda gerar algum ganho de capital (lucro) o preenchimento do GCap é obrigatório e o tributo sobre o lucro obtido, de 15%, deve ser pago até o último dia útil do mês posterior ao da transação.

Caso não tenha recolhido o imposto no prazo certo, o contribuinte deve preencher o programa GCap para calcular o tributo devido e, depois, baixar o programa Sicalc, que irá emitir o boleto para pagamento do imposto (Darf) já com o acréscimo de juros e multas.

No momento de preencher a Declaração de Ajuste Anual, basta importar as informações incluídas no GCap para o programa gerador da declaração na aba “Ganhos de Capital”, ao clicar no item “Importação GCap 2015” (veja o passo a passo).

 Ao incluir o arquivo no programa gerador, o lucro obtido na operação será inserido de forma automática na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”.

Se a operação for isenta de Imposto de Renda, o valor será transferido, também de forma automática, para a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

O contribuinte deverá também excluir o imóvel da ficha “Bens e Direitos”.  Para isso, abra a ficha, selecione o imóvel que já estava declarado, e clique em editar, no canto inferior direito da tela. Depois, basta repetir no campo "Situação em 31/12/2014” o valor do imóvel que já havia sido informado na declaração anterior e zerar o campo "Situação em 31/12/2015”.

Na coluna “Discriminação”, informe que a venda foi realizada, incluindo o nome e CPF ou CNPJ do comprador e o valor pelo qual o imóvel foi vendido.

Se o comprador tiver adquirido o imóvel por meio de financiamento, essa informação e o nome do banco que concedeu o crédito para o pagamento do imóvel também podem ser incluídos no campo.

Caso o contribuinte tenha comprado e vendido o imóvel em 2015, as informações sobre a unidade não devem ser inseridas na ficha “Bens e Direitos”.

Venda do imóvel financiado

O lucro obtido na venda de um imóvel em 2015, cujo financiamento não foi quitado, deve ser apurado de acordo com os valores efetivamente pagos pelo contribuinte no financiamento. Ou seja, se o vendedor quitou metade do valor do financiamento do bem, o contribuinte deverá declarar apenas a venda desse valor.

O lucro que será informado no GCap também deve ser proporcional à essa fatia já paga do imóvel, caso a venda da unidade não seja isenta do Imposto de Renda.

Após realizar esse cálculo, o lucro da transação deve ser declarado pelo contribuinte seguindo o mesmo procedimento do tópico anterior. O imóvel também deve ser excluído da ficha “Bens e Direitos”.

Venda de imóvel com recebimento do pagamento em parcelas

Se os pagamentos pela venda do imóvel no ano passado foram ou ainda estão sendo recebidos de forma parcelada, o vendedor deve preencher o GCap com a data do contrato e o valor total da venda, com a ressalva de que os valores estão sendo recebidos a prazo.

Dessa forma, o programa auxiliar da Receita irá emitir Darfs proporcionais aos valores recebidos pelo contribuinte. Ou seja, os impostos a serem pagos também serão proporcionais às parcelas recebidas.

Ao receber cada pagamento, o vendedor terá até o último dia útil do mês posterior à data de quitação da parcela para recolher o Imposto de Renda proporcional ao valor.

Se o vendedor continuar a receber os pagamentos neste ano, o contribuinte deve informar no GCap que o restante do valor será recebido em 2016.

Imóveis doados

A doação de um imóvel não gera lucro ao proprietário e é isenta de Imposto de Renda. Apenas quem recebe o imóvel doado pode ter de pagar um tributo estadual, o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD ou ITD), cuja sigla, limite de isenção e valor variam conforme o estado.

O imóvel doado em 2015 deve ser informado pelo contribuinte na ficha “Bens e Direitos”. Na linha referente ao imóvel, o doador deve informar a transferência e incluir os dados do beneficiário.

No campo “Situação em 31/12/2014”, repita o preço de aquisição do imóvel, informado na declaração anterior, e zere a coluna “Situação em 31/12/2015”.

A transferência do bem também deve ser informada na ficha “Doações Efetuadas”. O contribuinte deve preencher o campo “Discriminação” com os dados do beneficiado e o valor do imóvel doado.

Isenção do imposto sobre a venda

O Imposto de Renda que incide sobre o lucro da venda de imóveis é de 15%. No entanto, a operação é isenta do pagamento do pagamento do imposto se o contribuinte vender seu único imóvel por valor igual ou inferior a 440 mil reais, desde que não tenha vendido outra unidade nos últimos cinco anos.

Também é isento o ganho de capital obtido na venda caso o imóvel tenha sido adquirido até 1969. Imóveis comprados antes de 1988 não têm isenção, mas contam com um percentual fixo de redução sobre o ganho de capital, que varia de acordo com o ano de aquisição ou incorporação do imóvel.

Um imóvel comprado em 1988, por exemplo, conta com um fator de redução de 5% sobre o imposto que incide sobre o ganho de capital; para imóveis comprados em 1980 o fator é de 45%; e para imóveis comprados em 1970 o fator redutor é de 95% (confira os percentuais de redução válidos para cada ano no item 609 do Perguntão da Receita Federal).

O contribuinte também não paga tributos sobre a transação caso o lucro da venda do imóvel seja usado para a compra de outra unidade residencial situada no Brasil no prazo de 180 dias.

Nesse caso, é possível utilizar todo o dinheiro da venda para a compra de um ou mais imóveis residenciais e obter isenção total do imposto sobre os valores ou utilizar apenas parte do dinheiro obtido na venda do imóvel para essa finalidade e pagar a alíquota proporcional ao valor restante.

É necessário apontar a opção na hora de preencher o GCap para utilizar o benefício. O benefício pode ser usado apenas uma vez a cada cinco anos.

Vale ressaltar que, caso não utilize o benefício fiscal ou parte dele após os 180 dias, o contribuinte deve pagar o imposto sobre o ganho de capital, acrescido de juros de mora, calculados a partir do segundo mês subsequente ao do recebimento do valor do imóvel vendido. Além disso,  se o imposto não for pago em até 210 dias contados da data da celebração do contrato, também é acrescida uma multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor do imóvel vendido.

Publicado originalmente na coluna SEU DINHEIRO da Revista Exame