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sexta-feira, 20 de novembro de 2020

Guia: o passo a passo do financiamento imobiliário



O maior desejo das famílias é construir um patrimônio com solidez e segurança. Para isso, o ponto de partida costuma ser a aquisição de um imóvel. Contudo, muitas vezes é necessário recorrer ao financiamento imobiliário, uma forma de tornar a compra mais acessível, ainda que isso signifique contrair uma dívida a longo prazo.

Ocorre que para dar início ao processo, algumas etapas são necessárias, e é aí que surgem as dúvidas. Por isso criamos um passo a passo para auxiliar você na aquisição do novo imóvel através do financiamento. Confira!

O que é financiamento imobiliário e quais as modalidades?

Seja para a aquisição de imóveis novos ou usados, o financiamento imobiliário é a principal forma utilizada para viabilizar a compra. Apesar de incidirem taxas de juros sobre o valor, a maioria dos brasileiros ainda necessita desse recurso, principalmente quando não dispõe do valor total, ou quando existe a necessidade de realizar reformas, mobiliar o imóvel, entre outros.

Portanto, o financiamento consiste numa espécie de empréstimo concedido pela instituição financeira, que paga o valor a ser financiado ao vendedor, de uma única vez, e condiciona o comprador ao pagamento desse valor em parcelas, durante um determinado período de tempo, que costuma ser de até 360 meses. 

Porém, para solicitar um financiamento de imóvel é necessário cumprir alguns requisitos. O primeiro passo, no entanto, é entender quais os tipos disponíveis.

No mercado brasileiro, o crédito imobiliário é regulado por dois regimes: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Inseridos nesses dois modelos estão os sistemas de amortização:

  • Sistema de Amortização Constante (SAC)

  • Sistema de Amortização Crescente (Sacre)

  • Sistema Tabela Price

O mais utilizado é o SAC, que torna o valor das parcelas decrescente ao longo do tempo. Esse é um sistema vantajoso para quem pretende adiantar as parcelas ou quitar o financiamento antes do prazo, pois reduz significativamente o valor total. No SAC é possível também financiar até 90% do valor do imóvel.

No entanto, apenas dentro dos parâmetros do SFH é possível utilizar o saldo do FGTS como parte do pagamento. A taxa de juros máxima é de 12% ao ano, e o valor de cada parcela não pode comprometer acima de 30% da renda do contratante.

Já no sistema de Tabela Price, o valor das parcelas é fixo e os juros se concentram na primeira prestação. O que possibilita uma previsão exata do investimento, sabendo sempre de quanto será o valor pago.

Quem pode oferecer o financiamento?

O financiamento de imóveis pode ser solicitado junto às instituições financeiras, tanto públicas quanto privadas. Apesar de a Caixa ser o principal fomentador dos financiamentos, outros bancos também oferecem essa possibilidade aos seus clientes através de sistemas próprios.

Contudo, as construtoras e incorporadoras também podem oferecer um financiamento. Nesse caso, especialmente para imóveis na planta, algumas facilidades são oferecidas, como entrada parcelada, entre outras.

Passo a passo para obter um financiamento

Como a ideia aqui é fornecer um guia para a obtenção do financiamento imobiliário, vamos mostrar um passo a passo de cada etapa que deve ser cumprida para a aprovação da proposta.

Vale lembrar, porém, que cada imóvel possui suas especificidades, assim como a instituição financeira que concederá o crédito ou mesmo a construtora que poderá realizar o financiamento próprio e direto.

Por isso, é fundamental pesquisar muito antes de tomar essa importante decisão. Avaliar as diversas propostas, estudar sobre o empreendimento e sobre a empresa responsável pela obra, assim como a corretora. 

Confira então os principais passos para solicitar um financiamento:

1. Cumprir os pré-requisitos

Para solicitar um financiamento, é necessário preencher alguns requisitos, tais como:

  • ser brasileiro nato ou naturalizado, ou estrangeiro com visto e autorização de permanência no país;

  • possuir idade mínima de 18 anos ou ser emancipado;

  • não ter resultado acima de 80 anos e 6 meses ao somar sua idade ao prazo total de financiamento;

  • não possui nenhuma enfermidade grave, dependência química ou ser considerado mentalmente incapaz.

2. Reunir a documentação

Reunir e apresentar toda a documentação necessária é uma das etapas principais, mas também a mais complexa, afinal a lista é extensa, tanto para quem solicita o financiamento quanto para o vendedor do imóvel.

Caso falte algum documento, o processo é interrompido e precisará ser reiniciado, o que gera demora. Portanto, reunir tudo com atenção é imprescindível. Também é importante lembrar que a lista de documentos pode variar, mas, em geral, as exigências são as seguintes:

  • documentos de identificação (RG e CPF);

  • comprovante de residência;

  • comprovante de estado civil;

  • certidão negativa de débitos relativos a tributos federais e dívida ativa da união;

  • comprovante de renda original.

No caso da comprovação de renda, ela pode ser apresentada de maneiras diversas. Para aqueles que trabalham no regime CLT, basta apresentar os últimos contracheques. Já os profissionais autônomos e empresários podem comprovar sua renda através da declaração de Imposto de Renda e pelos extratos bancários.

Existe ainda a opção de apresentar Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore), desde que devidamente preenchida por um contador.

2. Definir o tipo de financiamento

Após reunir a documentação, é hora de escolher o tipo de financiamento que será realizado. É recomendado fazer simulações antes da solicitação, para saber quais as reais possibilidades de proposta estão disponíveis. O corretor ou mesmo o seu gerente de conta pode auxiliar nessa etapa.

3. Avaliação do imóvel

Com o crédito aprovado, é necessário realizar a avaliação do imóvel, para confirmar a compatibilidade do valor de venda com o mercado. No entanto, essa é uma etapa que costuma ser exigida para imóveis prontos, e geralmente usados.

Porém, a avaliação vai além dos aspectos financeiros, e também analisa o aspecto estrutural. Por isso, no caso de imóveis na planta ou novos, todos os documentos referentes ao projeto serão solicitados e avaliados pelo profissional responsável pela avaliação.

4. Assinatura do contrato e liberação do financiamento

Com o imóvel avaliado e o financiamento autorizado, é chegado o momento de assinar o contrato e ter a liberação do crédito. Para isso, todos os envolvidos na negociação devem estar presentes no momento da assinatura, que pode ser feito no banco, na corretora de imóveis ou mesmo na construtora.

Nessa etapa, é necessário realizar o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI) e, a seguir, fazer o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Essa etapa é obrigatória para a formalização do processo de compra e venda, tornando a aquisição pública.

Feito isso, uma cópia da documentação de registro deverá ser encaminhada à instituição que forneceu o financiamento para que seja feita a liberação do montante na conta do vendedor.

E assim, cumpridas todas etapas, é hora de preparar a mudança, ou caso o imóvel seja adquirido na planta, esse tempo até a entrega pode ser aproveitado para os projetos mobiliários e de decoração.

Dica importante: sempre dê preferência para empresas sólidas, com larga experiência no mercado. Tirar todas as dúvidas sobre o imóvel e sobre as formas de financiamento disponíveis é essencial para fazer um bom negócio.


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